Fiscalité de l’investissement en immobilier d’entreprise

POINTS-CLES

1. LA STRUCTURATION DE L’ACQUISITION

Structuration des modalités de financement

Financement par fonds propres
Fixation du taux d’intérêt déductible
Dispositif de limitation de la déduction des charges financières nettes
Amendement Charasse
Dispositif anti-hybrides

Structuration du mode d’acquisition

Acquisition directe ou indirecte
Asset deal ou share deal : comparatif des coûts d’acquisition

Régime fiscal de la structure d’acquisition

Comparatif structure soumise à l’impôt sur les sociétés vs structure translucide
Gestion la fiscalité latente (dispositif Quemener)

Incidences et portée de la taxe de 3%

Champ d’application
Ratio de prépondérance immobilière
Les exonérations sous condition déclarative
Modalités de paiement

2. LA FISCALITE DE L’ACQUISITION

Acquisition et cession d’actifs immobiliers

Droits de mutation et TVA

Acquisition d’un terrain (à bâtir ou non)

Avec engagement de construire
Avec engagement de revendre

Acquisition d’un immeuble neuf

Acquisition d’un immeuble ancien
Sans engagement de reconstruire
Avec engagement de reconstruire

Acquisition de titres de société à prépondérance immobilière

Fiscalité de la revente de l’actif immobilier

Imposition de la plus-value
Notion de prépondérance immobilière en droits d’enregistrement
Droits d’enregistrement
Notion de prépondérance immobilière en droits d’enregistrement

3. LE CREDIT-BAIL ET BAIL A CONSTRUCTION

Crédit-bail immobilier

Régime fiscal des loyers
Conséquences fiscales (IS, droits d’enregistrement) de la levée d’option
Avantages fiscaux du crédit-bail immobilier par rapport à l’acquisition directe du bien immobilier

Bail à construction

Conséquences fiscales (IS, droits d’enregistrement) du retour des constructions chez le bailleur
Conséquences fiscales de la cession du bail en cours de vie du contrat

4. LA FISCALITE DES SOCIETES FONCIERES REGLEMENTEES (OPCI)

Cadre légal et réglementaire

Les principales règles de fonctionnement des OPCI
Les principaux actifs éligibles

Le régime fiscal des SPPICAV et de leurs filiales

Les conditions de l’exonération
Les obligations de distribution
Les obligations déclaratives spécifiques

Le régime fiscal des filiales translucides (SCI)

Le régime fiscal des filiales soumises à l’IS (y compris l’option pour le régime SIIC)

Le régime fiscal des FPI

Le régime fiscal des actionnaires des SPPICAV

Dividendes
Plus-values

Le régime fiscal des porteurs de parts de FPI

Revenus distribués
Plus-values

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